La regla práctica es una sola: si tu obra toca la estructura, la superficie o la forma del edificio, necesitás permiso de obra. Si se queda en terminaciones e instalaciones sin aumentar capacidad, te alcanza con un aviso de obra. Entre los dos hay un escalón intermedio, el permiso de micro obra, que resuelve la mayoría de las reformas de departamento.
Qué cubre el aviso de obra
Es el trámite liviano del Gobierno de la Ciudad. Se hace online, es gratuito según la ley tarifaria vigente y lo puede iniciar el propietario, el inquilino o el concesionario con usuario miBA nivel 1. No hace falta un profesional para presentarlo.
Alcanza, entre otras cosas, para:
- ·Arreglos de fachada.
- ·Terminaciones interiores: pisos, revestimientos, cielorrasos.
- ·Modificaciones internas menores.
- ·Trabajos en techos, terrazas verdes y muros verdes.
- ·Rampas y adecuaciones de accesibilidad.
- ·Cambios en instalaciones sanitarias, eléctricas, mecánicas y térmicas, siempre que no aumenten la capacidad.
Qué documentación pide el aviso
- ·Usuario y clave miBA nivel 1.
- ·Informe de dominio con 90 días hábiles de vigencia desde su emisión.
- ·En propiedad horizontal: reglamento de copropiedad y conformidad de los copropietarios.
- ·Si sos inquilino o concesionario: autorización del propietario.
- ·Si el edificio está catalogado: memoria técnica y fotos de la situación actual.
- ·Si lo presenta un tercero en tu nombre: poder.
Cuándo el aviso no alcanza
El aviso de obra no sirve para lo que requiere un permiso de ejecución de obra civil, y tampoco se puede usar si el inmueble ya tiene una clausura por haber construido sin permiso. En ese caso hay que regularizar primero.
Vas a necesitar permiso cuando haya modificaciones estructurales, ampliación de superficie, cambios de morfología o intervenciones de fondo en las instalaciones. Ahí sí entra un profesional matriculado, con planos y encomiendas.
El escalón del medio: la micro obra
El permiso de micro obra bajo responsabilidad profesional permite ejecutar obras menores en viviendas, locales y oficinas sin tener que registrar el proyecto ni pedir el permiso de ejecución de obra civil. Pide un profesional responsable, planos y encomiendas, pero es bastante más ágil que el permiso completo. Es la vía que resuelve buena parte de las reformas integrales de departamento.
Cómo darte cuenta en dos preguntas
- ·¿Toco algún muro que sostiene el edificio, o abro un vano en uno? Entonces no es aviso.
- ·¿Sumo metros cubiertos, uno o divido unidades, o cambio la fachada? Entonces no es aviso.
- ·Si la respuesta a las dos es no, y la obra son terminaciones e instalaciones, el aviso suele ser el camino.
La duda no es menor: hacer el trámite equivocado te deja con la obra parada, con una multa o con un problema el día que quieras vender. En BGR el trámite va incluido cuando hacemos la obra, y también lo gestionamos por separado si la reforma la hace otro.
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