Construiste sin permiso: cómo regularizar una obra en CABA

La respuesta corta: sí, en general se puede regularizar. El camino habitual es registrar ante el Gobierno de la Ciudad lo que realmente está construido, mediante un plano firmado por un profesional matriculado que refleje el estado actual del inmueble. El trámite tiene costos y plazos, y en algunos casos exige adecuar la obra, pero es lo que le devuelve a la propiedad la documentación en regla.

Cuándo aparece el problema

Casi nadie regulariza porque sí: el tema aparece cuando la propiedad se pone en movimiento. Los momentos más comunes son estos.

• ·Al vender: el comprador o su escribano piden la documentación y detectan que los planos no coinciden con lo construido.
• ·Al pedir un crédito hipotecario: la tasación del banco toma el plano registrado, no lo que ves en la visita.
• ·Al querer hacer una obra nueva: para pedir un permiso hay que partir de una situación registrada que sea real.
• ·Ante un reclamo del consorcio o de un vecino, sobre todo si la obra afectó partes comunes o medianeras.
• ·En una inspección, cuando la diferencia queda registrada de oficio.

Qué diferencias suelen necesitar registro

• ·Superficie construida que no figura en el plano: una ampliación, un quincho, un altillo.
• ·Balcones o terrazas cerrados e incorporados al ambiente.
• ·Cambios de distribución que modifican la cantidad de ambientes o la ventilación e iluminación de los locales.
• ·Entrepisos, escaleras internas y cualquier intervención sobre la estructura.
• ·Cambios de uso o de destino de la unidad.

Cómo es el trámite, en general

El punto de partida siempre es el mismo: recuperar la documentación registrada del inmueble y compararla con lo que hay construido hoy. Con esa diferencia sobre la mesa recién se puede decidir el camino, porque no todos los casos se resuelven igual.

• ·Relevamiento en obra y búsqueda de los planos registrados del inmueble.
• ·Comparación entre lo registrado y lo existente, para dimensionar la diferencia real.
• ·Verificación de si lo construido es registrable tal como está o si hay que adecuarlo.
• ·Confección del plano del estado actual, firmado por un profesional matriculado.
• ·Presentación ante el Gobierno de la Ciudad, con los aportes y derechos que correspondan.

No todo lo construido es registrable

Es la parte que conviene saber antes de arrancar. Una obra que no cumple la normativa vigente —por ejemplo, si invade un patio que debe mantenerse libre, si deja un ambiente sin la ventilación mínima o si supera lo que el Código permite construir en ese terreno— puede no ser registrable tal como está. En esos casos hay que evaluar qué adecuación es posible antes de presentar nada. Por eso el relevamiento previo no es un paso burocrático: es el que evita gastar en un trámite que no iba a prosperar.

Cuánto cuesta y cuánto tarda

Depende de la superficie a registrar, de la antigüedad de la obra y de si hace falta adecuar algo. Los costos se componen de los honorarios profesionales, los aportes al colegio y los derechos que cobra la Ciudad, que se calculan sobre la superficie. Los plazos dependen del organismo y de si la presentación tiene observaciones. Sobre valores y tiempos concretos no damos números de manual: los estimamos caso por caso, después de ver los planos registrados y la obra.

Conviene hacerlo antes de vender, no durante

El peor momento para descubrir el problema es con la operación en marcha. Una regularización lleva su tiempo, y una venta frenada a mitad de camino suele costar mucho más —en plata y en oportunidad— que haber hecho el trámite antes. Si sabés que la propiedad tiene diferencias, empezar con tiempo es la decisión más barata.

Cómo lo resolvemos en BGR

Nos ocupamos de todo el circuito: relevamos la obra, buscamos los planos registrados, te decimos con claridad qué es registrable y qué habría que adecuar, confeccionamos la documentación y gestionamos la presentación. Si además hay que ejecutar trabajos para adecuar la obra, los hacemos con equipo propio, así no quedás en el medio entre un gestor y un constructor. Contanos tu caso y te decimos por dónde empezar.